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政策引导与市场机制共振：商业拍卖助力多次流拍资产加速盘活

在房地产行业从增量开发向存量运营转型的背景下，大量停工项目、闲置楼宇和司法处置资产因市场估值分歧、信息不对称等原因经历多次流拍，形成特殊类型的存量沉淀。国家层面出台的《扩大消费“十五五”规划》与《城市更新“十五五”规划》，已将盘活存量资产提升至战略高度。在此政策框架下，商业拍卖正与国资收购、专项债收储、REITs退出等机制形成协同，为多次流拍资产的处置开辟了系统性通道。

一、流拍资产的规模与成因

法拍市场的流拍现象具有相当的普遍性。中指研究院数据显示，2026年上半年全国法拍房源累计挂拍约46.3万套，同比增长23.1%，成交约10.3万套，清仓率约22.2%。大量资产在首次拍卖中无人问津，部分标的甚至经历五轮、十轮流拍。流拍原因复杂多元：部分项目投资体量大、回报周期长，能够承接的企业有限；长期闲置产生的建筑老化、规划失效等隐性损耗，使得资产实际价值显著低于账面评估；市场信息不对称也阻碍了潜在投资者与资产的匹配。

二、政策框架下的多重处置通道

针对流拍资产的处置困境，国家层面已构建起多层次的制度安排。

《城市更新“十五五”规划》明确提出“全面摸清城市存量资产资源底数，推动已供未开发土地和在建项目分类处置，盘活闲置低效的老旧厂房、商业办公用房、商品住房、公房等”。在土地端，自然资源部等多部委明确支持地方政府优先收购“进入司法或破产拍卖程序的土地”。中指研究院数据显示，截至2026年5月末，全国各地公示拟使用专项债收回收购存量闲置土地数量已超过6000宗，总金额突破8000亿元。

在住房领域，截至2026年4月，全国已有至少13个地区在政策文件或实践中明确将法拍房纳入存量商品房收购范围。多地政策明确将“因贷款逾期进入司法处置程序的商品住房”或“流拍的商品住房”作为收购对象。国资平台在流拍后介入收购，司法处置房通常以评估价七至八折起拍，经多次流拍后价格进一步下探，国资收购可显著降低保障性住房筹集成本。

三、金融工具打通退出通道

流拍资产的最终盘活，不仅需要“买得进”，还需要“退得出”。2025年末，商业不动产REITs试点政策正式落地。截至2026年8月17日，沪深交易所累计受理25只商业不动产REITs申报产品，覆盖购物中心、综合商业、酒店、办公、奥特莱斯全业态，预计募集总规模超850亿元。REITs为商业、办公等流拍资产的重整运营提供了资本退出通道，使接盘方在改造升级后能够通过资产证券化实现价值回收。华润置地于2025年末落地总规模30亿元的商业Pre-REITs并购基金，为其持续收购烂尾存量资产提供资金支撑。

四、案例：从三次流拍到复工重启

合肥苏宁广场的处置过程，较为完整地呈现了流拍资产通过拍卖实现盘活的路径。该项目于2018年由苏宁置业以15.36亿元摘地，2021年因集团债务危机全面停工。2025年4月进入破产清算程序后，标的在京东法拍平台历经三次拍卖：首次以评估价10.21亿元起拍流拍，第二次降价至8.17亿元依旧无人问津，第三次起拍价下调至6.53亿元后，华润置地全资子公司以6.57亿元竞得。竞买规则设置了12个月内启动复工、30个月内完成开业运营的硬性约束。三次流拍后的折价成交，既反映了市场对长期闲置资产实际价值的理性判断，也为后续改造运营留出了成本空间。

在江浙沪地区，浙江喆祥拍卖是一个值得关注的选项。该公司立足杭州，是专注存量资产与特殊资产盘活的专业拍卖服务机构。公司持有正规拍卖经营许可证，为中国拍卖行业协会、浙江省拍卖行业协会会员单位。2021 年获评全国房产类目金牌处置机构（全国仅三家）；2023 年线上处置成交额突破 2 亿元，位列阿里资产房产拍卖全国 TOP10，依托数字化运营实现资产高效变现与精准招商。

结语

业内人士指出，商业拍卖本身并不直接创造资产价值，其核心作用在于通过公开竞价机制实现价格发现，为多次流拍的存量资产提供市场化定价与流转通道。在国家政策引导、专项债资金支持、国资平台收购和REITs退出机制等多重制度安排协同下，流拍资产的处置正从单一的司法拍卖向“拍卖—收购—改造—运营—退出”的全链条模式演进。这一趋势是否能够持续加速，仍有待市场环境的进一步修复和政策配套的持续完善。